Roberta Fusari

La scheda integrale della delibera del piano di recupero del Palaspecchi, approvata in consiglio comunale, a cura dell’assessora Roberta Fusari.

Il Palaspecchi è un’area privata. Il complesso destinato a direzionale pubblico (uffici pubblici) è stato costruito tra il 1985 e il 1989, e da allora è inutilizzato.

Nel 2002 il gruppo Parsitalia di Roma diventa il proprietario, acquisendolo da un fallimento in un pacchetto di altre aree, ben più interessanti dal punto di vista imprenditoriale.

Nel 2008 l’Amministrazione del Sindaco Sateriale inserisce quest’area, in accordo con la proprietà, tra le tre aree di riqualificazione urbana da riprogettare attraverso la Società di Trasformazione Urbana (STU); le altre due sono ex AMGA ed ex MOF.

Nel 2009, con la prima Ammistrazione del Sindaco Tagliani, si decide di portare avanti l’obiettivo di arrivare all’approvazione dei 3 piani di recupero pubblico (che prevedono un’ampia discussione in consiglio comunale, prima il masterplan, poi l’adozione e infine l’approvazione), ritenuti strategici per la trasformazione futura della città.

Nel 2011 l’approvazione dei piani arriva in Consiglio Comunale con l’Accordo di Programma che contiene il progetto urbanistico della variante di destinazione d’uso di quest’area: da direzionale pubblico ad area che contiene residenze, commercio, uffici, servizi, parcheggi e verde pubblico, più una palazzina da destinare a sede della delegazione comunale (per spostare qui il comando della Polizia Municipale).

L’aumento di valore determinato dalla variante urbanistica concessa in quel momento, stabilito con una stima dall’Agenzia del Territorio (oggi delle Entrate), è stato quantificato in 14.886.000€, e di questo, il 35% (5.210.100€) deve essere riconosciuto al Comune, in conformità con quanto previsto dal Programma speciale d’area del centro storico. Il Comune ti concede la variante urbanistica, il tuo bene aumenta di valore, riconosci al Comune il 35% di questo aumento.

L’approvazione del piano di recupero, che contiene cosa diventerà in futuro quest’area, ancora valido ovviamente, è avvenuta in Consiglio Comunale senza nemmeno un voto contrario, con ampia condivisione.

Con l’approvazione del piano, la proprietà Ferrara 2007 (società del gruppo Parsitalia dedicata al palaspecchi) acquisisce dalla STU il progetto del piano (pagandolo 124.000€), per poterlo attuare liberamente (l’area è privata e ha un piano pubblico approvato).

Nel 2013 si sottoscrive la prima convenzione attuativa di questo piano, tra Comune e Ferrara 2007, che contiene tutti i contenuti urbanistici della trasformazione, il progetto del piano, più gli impegni della proprietà nel corrispondere il contributo dovuto per la variante (5.210.100€): la proprietà si impegna a ristrutturare la palazzina e consegnarla al Comune finita, e a realizzare una serie di opere pubbliche aggiuntive rispetto ai minimi dovuti per legge, quali parcheggi pubblici di servizio soprattutto alla zona sportiva e aree verdi per un valore totale al momento del conferimento di 6.820.080€. Questo valore è coperto da garanzia fideiussoria.

Nel 2014 siamo alla sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa per attuare parte della residenza prevista dal piano, ampliando la dotazione di residenza sociale sempre prevista dal piano (erano previsti 3.000mq) attraverso il Fondo Immobiliare per l’Abitare (FIA) gestito da Cassa Depositi e Prestiti Investimenti Sgr.

[Fondo Investimenti per l’Abitare di CdP Investimenti sgr – fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, la cui missione sono investimenti nel settore dell’edilizia privata sociale per incrementare sul territorio italiano l’offerta di alloggi sociali per la locazione a canone calmierato e la vendita a prezzi convenzionati, a supporto e integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli Enti locali. L’obiettivo è realizzare case a costi accessibili, destinate alle famiglie non in grado di soddisfare sul mercato le proprie esigenze abitative, ma con redditi superiori a quelli che danno diritto alle assegnazioni dell’edilizia residenziale pubblica. Ogni decisione in ordine alle operazioni di investimento del FIA è assunta da CDPI Sgr sulla base di un’articolata istruttoria che, verificata la compatibilità delle iniziative con le finalità di incremento degli alloggi sociali del FIA e con i rendimenti attesi dal Fondo, si focalizza con particolare attenzione sulle seguenti tematiche: integrazione delle iniziative con le politiche per la casa locali, requisiti di governance dei fondi locali, validità delle proposte di gestione immobiliare e sociale delle iniziative, sostenibilità economico-finanziaria, sociale, urbanistica, ambientale dei progetti.]

Il FIA interviene attraverso la costituzione di un fondo immobiliare chiuso (di cui si conoscono già i sottoscrittori) destinato alla realizzazione della residenza sociale, Fondo Ferrara Social Housing, i cui soci aderenti conferiscono i beni e il denaro necessari per la realizzazione dell’intervento.

Sottoscrittori del Protocollo, che si era dato l’obiettivo la costituzione del Fondo, furono, oltre al Comune e a Cassa Depositi e Prestiti (disponibile a mettere l’80% delle risorse necessarie per la realizzazione delle residenze), Ferrara 2007 (proprietaria del bene), Intercantieri Vittadello (società di costruzioni), Investire Sgr (società di gestione del fondo), e Acer Ferrara (individuato da tutti quale miglior gestore dei futuri alloggi). Per il Comune avere Acer all’interno del Fondo diventa anche la miglior garanzia di avere un controllo pubblico costante nel tempo di questa operazione. Acer, essendo soggetto pubblico, ha dovuto fare una gara pubblica per poter acquisire le quote del fondo.

Nel 2015 la proprietà Ferrara 2007 ci chiede una variante non sostanziale della convenzione del 2013 per suddividere il piano originale in stralci di intervento, al fine di individuare la parte dell’area che dovrà essere conferita nel Fondo per la realizzazione della residenza sociale, che subirà un cambio di proprietà (da Ferrara 2007 al Fondo).

Si individua quindi lo stralcio 1 (che contiene la sede della palazzina delegazione comunale con tutti i parcheggi necessari) e lo stralcio 2 (le torri destinate alle residenze, con commercio e servizi alpiano terra, i rispettivi parcheggi e il verde pubblico) da conferire nel Fondo, mentre i restanti 4 stralci rimarranno di proprietà di Ferrara 2007, che potrà realizzarli secondo il piano approvato. La palazzina della delegazione comunale diventa quindi un onere del Fondo, in quanto la richiesta del Comune era che fosse tra le prime opere ad essere realizzate.

Il 2016 ha visto uno stallo completo sulla costituzione del Fondo, a causa di una serie di importanti ostacoli esogeni: l’operazione di ristrutturazione del debito di Parsitalia con Unicredit, l’arresto dell’ex titolare della intercantieri Vittadello per questioni legate alle indagini ANAS, un ricorso al TAR per vantare un diritto d’autore sul palaspecchi, talmente bello da non potersi toccare, con relativo tentativo di fare apporre un vincolo dal ministero della cultura. Paradossale.

Solo a fine 2016, è stata manifestata la volontà di Investire sgr e Cdp di proseguire con l’operazione, avendo superato tutti gli ostacoli.

Fin qui, la storia è nota ai consiglieri. Non solo sono tutti atti pubblici e pubblicati (siamo tenuti all’amministrazione trasparente), ma abbiamo fatto commissioni informative apposite, su richiesta dei consiglieri e su spinta della Giunta; abbiamo ricevuto decine di interpellanze, anche parlamentari, e di accessi agli atti per poter avere i documenti. Tutte ampiamente esaurite.

La convenzione di oggi apporta una semplice modifica alla convenzione esistente (quella originaria del 2013 con tutti i contenuti urbanistici, suddivisa in stralci nel 2015): visto che i tempi per la cessione della palazzina finita (prevista per maggio 2017) sono ovviamente slittati, il fondo è disponibile a trasferirci la proprietà della palazzina esistente (del valore di 1,2 mil.) e i soldi per poterla ristrutturare (3.990.100€) immediatamente, alla sottoscrizione di questa convenzione, affinché la possa realizzare direttamente il comune. Esaurendo, nello stesso momento, l’impegno di corrispondere i 5.210.100€ dovuti per la variante d’uso del 2011.

Questo, e solo questo, è il contenuto della delibera di oggi. Si porta dietro una variazione di bilancio perché dobbiamo incamerare i soldi e una variazione del piano opere pubbliche perché dovremo spenderli per ristrutturare la palazzina.

In Commissione è emersa una critica rispetto alla quale non saremmo stati in grado di farci dare una fideiussione. La realtà è che una fideiussione bancaria a “prima richiesta” (significa che se io chiedo i soldi, prima me li dai, e poi eventualmente litighiamo) il Fondo non riusciva a fornircela. Nemmeno da Reale Mutua. E noi le fideiussioni le vogliamo “a prima richiesta” esattamente come quella sottoscritta con Ferrara 2007 (non vogliamo cominciare a litigare per poter escutere, e solo alla fine della lite, eventualmente, avere i soldi). Abbiamo proposto al Fondo di sostituirsi a quella di Ferrara 2007, ma non gli era possibile, e così ci ha proposto di conferirci il bene e i soldi per trasformarlo. E noi abbiamo accettato, ci è sembrato molto meno rischioso per il Comune (sono soldi dei cittadini) e più conveniente rispetto alle nostre esigenze sulla palazzina.

Una serie di domande che tornano sulla stampa, nei commenti, e che creano solo confusione, vediamo le risposte:

Perché non escutete la fideiussione?

Perché il nostro obiettivo è più ambizioso della semplice palazzina, noi vogliamo che parta tutta la riqualificazione del complesso, con all’interno la palazzina comunale. Se escutessimo, avremmo in mano una cifra vincolata per fare la palazzina, ma faremmo saltare tutta l’operazione.

Perché ricevere 3.990.100€ invece dei 6.820.080€ previsti dalla fideiussione?

Perché avremo, oltre ai quasi 4mil. In contanti, il trasferimento della palazzina (valutata dall’Agenzia delle Entrate 1.220.000€) e opere pubbliche extra previste dal piano (parcheggi pubblici, verde) per un valore totale di oltre 6.820.080€. Chi chiede di escuterla, sta chiedendo di non far partire mai la riqualificazione dell’intero complesso. (Forse perché immaginano di poter fare atterrare i soldi di cdp per fare residenza sociale in un’altra area di Ferrara, sottovalutando che se non atterrano qui, non atterrano a Ferrara.)

Perché non lo demolite?

Perché è un bene privato. Non ho visto emendamenti al bilancio con la proposta per acquisirlo per poterlo eventualmente demolire, meglio, perché sapete bene che non possiamo acquisire immobili che non siano funzionali alle nostre attività. E quindi non potremmo mai acquisirlo per demolirlo. Sono soldi dei cittadini, ricordate?

Non ho nemmeno visto, poco più di un mese fa, in questo consiglio, nessun emendamento al Documento Unico di Programmazione, che prevede di ampliare la residenza sociale del nostro Comune proprio con l’intervento sul Palaspecchi.
Sono quindi tutte chiacchiere.

Ma verrà demolito e ricostruito?

Tecnicamente no. Le torri di residenze, quelle con gli specchi, verranno quasi demolite, nel senso che rimarranno solo le travi e i pilastri in cemento armato, perché sono l’unica cosa recuperabile di quel complesso. (parliamo tanto di sostenibilità, questo piano con questo recupero vinse un premio quando ancora non si parlava di sostenibilità urbanistica, oggi quasi prevista per legge, giustamente). Sono rispondenti alla norme attuali. Saranno abbassate, sarà abbattuto il ponte, ma la struttura portante rimarrà.
Verranno invece demoliti gli edifici delle ex palestre, non recuperabili per la realizzazione del piano.

Cosa si può fare in questa area privata?

Quello che prevede il piano di recupero approvato nel 2011. Residenze, commercio, uffici, servizi pubblici, parcheggi e verde pubblico. Non si può faro lo stadio, la questura, un centro sportivo… occorrerebbe che il legittimo proprietario ci chiedesse di fare una variante al piano del 2011, da portare in approvazione in consiglio comunale. L’urbanistica è ancora una cosa che decide il consiglio, democraticamente eletto, non si decide sui giornali. E ricordo, a chi parla coi giornali, che il piano regolatore non esiste più dal 2009.

Perché apportare le modifiche attuali alla convenzione?

Perché ci consentirà, già domani, di essere pronti per la costituzione del Fondo. Questa convenzione sarà firmata da Ferrara 2007 e dal Fondo il giorno della costituzione del Fondo, entro maggio, per poter poi rilasciare la SCIA per le demolizioni e i Permessi di Costruire delle opere pubbliche, già pronti, al nuovo titolare che sarà il Fondo. Lo stesso giorno perché non vogliamo che ci sia nessun momento in cui i 5,2 mil. Siano scoperti da garanzia. Sono soldi dei cittadini. Ferrara 2007 resterà titolare proprietaria dei restanti stralci da attuare secondo il piano originario, nei 10 anni successivi alla firma della convenzione (come prevedono tutte le convenzioni urbanistiche).

Qualcuno ha detto che tutto questo arriva in ritardo.

Vero, 30 anni di degrado sono tanti. Io posso parlare per gli ultimi 8, di cui sono stata testimone oculare. Negli anni della peggior crisi economica strutturale, gli anni di crisi del mercato edilizio, gli anni in cui gli imprenditori delle costruzioni che sono sopravvissuti stanno ripensandosi, aver raggiunto questo risultato ci ha impegnato oltre modo e in ogni istante. Dietro queste convenzioni ci sono mesi di negoziazioni, di approfondimenti tecnici (amministrativi, giuridici, urbanistici e architettonici, questi ultimi ancora in corso), di relazioni con cdp, di riunioni a Roma, di incontri a Milano. Non avremmo potuto fare prima, avremmo voluto, ma tutti gli ostacoli che questa operazione ha incontrato non sono dipesi da noi.

Vorrei ringraziare chi ci ha lavorato, fuori dall’amministrazione, ma soprattutto dentro. Barbara Bonora e Monica Pellati, insieme a Davide Tumiati e Paolo Perelli, con le loro collaboratrici dell’Ufficio piani urbanistici attuativi, più di chiunque altro, sicuramente più del dovuto. E con loro, tutti gli altri, nei vari settori dell’amministrazione.

Oggi chi approverà questa delibera lo farà per i cittadini di Ferrara, per chi abita (davvero) intorno al palaspecchi e non solo, per risolvere un problema aperto da troppi anni, alla cui soluzione ora siamo ad un passo.

Chi non la voterà lo farà solo per se stesso, dimostrando che in fondo, tutto può rimanere così per altri 30 anni. E il problema, forse, lo risolverà qualcun altro, chissà quando.