Alla fine l’Amministrazione comunale sembra dare tardivamente ragione a Valentino Tavolazzi e a quanto denunciò nell’ottobre 2013 a proposito del Piano operativo comunale (Poc) da poco approvato in via preliminare (la versione definitiva è dell’aprile 2014, entrato in vigore nel giugno dello stesso anno, ndr). Il consigliere di opposizione allora accusò la maggioranza e la giunta di non puntare con decisione  “alla valorizzazione del patrimonio esistente ed alla riqualificazione energetica. Una scelta dannosa, basata su di un inesistente fabbisogno, tenuto conto delle migliaia di nuovi alloggi già autorizzati. Dunque il Poc – diceva allora Tavolazzi – riversa altri appartamenti invendibili, in un mercato depresso da almeno 3000 nuovi alloggi invenduti, oltre ad un patrimonio edilizio residenziale non utilizzato, stimato dal Comune, in altre 9 mila unità”.

Il nuovo progetto di Poc presentato nel pomeriggio di mercoledì dall’assessora Roberta Fusari alla commissione consiliare presieduta da Leonardo Fiorentini, sembra partire proprio da quell’assunto: “Niente nuove residenze – afferma l’assessora -. Accettiamo interventi su in tal senso solo se vanno verso la riqualificazione dell’esistente, per il resto ci concentreremo sulle imprese”.

La premessa per il nuovo Poc – che sarà orientato a “incentivare e promuovere l’impresa, stimolando le attività e andando loro incontro, con una riqualificazione fisica della città, riqualificando i lotti esistenti e in disuso” – è la stima fatta dagli uffici tecnici del Comune con i dati al 2013 e che parlano chiaro: nell’intero territorio di competenza il numero di unità immobiliare urbane non utilizzate sono stimate in 7.400 (quasi il 10% del totale), 5.400 nella sola città e 3.400 nel centro storico; il restante è nelle zone periferiche con circa 300 nuovi alloggi non venduti (i cosiddetti “alloggi merce”).

Per la verità i tecnici ritengono che la stima più attendibile sugli alloggi vuoti sia compresa tra i due estremi 7.400 e 5.400. Però, si legge nella relazione che descrive il “quadro conoscitivo”, “agli alloggi non utilizzati potenzialmente si sommano le previsioni residenziali non attuate o in corso di realizzazione dei piani urbanistici attuativi vigenti e del piano operativo da poco approvato per complessivi 5.193 alloggi“.

Il dato complessivo oscillerebbe così, grossomodo, tra i 10.000 e i 12.000 alloggi non utilizzati in tutto il comune (il dato degli abitanti insediabili è dunque necessariamente molto più elevato).

Ecco perché questa volta l’Amministrazione non ha alcuna intenzione di continuare oltre e punterà tutto sulla riqualificazione fisica dell’esitente, anche per le aree agricole o comunque destinate all’insediamento di imprese e fare in modo di restituire valore ai circa 16 ettari di fabbricati in disuso (quasi tutti nel Quadrante ovest) e ai circa 73 ettari di superficie fondiaria costituita da edifici non utilizzati. Secondo il ‘quadro conoscitivo’: “L’indagine ha [..] rilevato 152 edifici o porzioni di edifici produttivi e terziari non utilizzati o fortemente sottoutilizzati per una superficie coperta di 168.400 mq, insistente su una superficie fondiaria complessiva di 45 ha, pari all’11% del totale. Tali edifici sono localizzati prevalentemente (60%) – si legge ancora nel documento – nella zona Pmi, meno nella zona sud (22%) e nella zona di Pontelagoscuro (16%), in modo trascurabile nel forese”. E ancora: “Poco più di un terzo degli edifici censiti come inutilizzati o sottoutilizzati è effettivamente presente sul mercato immobiliare, mentre la restante parte, pur non ospitando attività, non risulta in offerta per l’affitto o la vendita”.

È qui che il secondo Poc intende intervenire – lavorando in parallelo con il primo, con il recepimento della L.R. 15/2013 e con l’adozione di una variante alle norme tecniche di attuazione – cercando di dare al contempo più flessibilità al Rue rispetto alle nuove modifiche normative. Obiettivo dell’Amministrazione è offrire “ulteriori opportunità di insediamento sul territorio comunale, senza per questo consumare nuovo territorio agricolo ma utilizzando le molteplici possibilità di trasformazione degli insediamenti esistenti“

Le imprese private, senza che ci siano esclusioni per tipologia, potranno presentare le proprie offerte come già avveniva nel primo Poc (e sarà possibile anche modificarlo con un accordo) offrendo in cambio degli insediamenti non meno del 50% dell’aumento di valore stimato (limite fissato per legge): tale valore è calcolato stimando la differenza tra il valore “nudo” dell’immobile con il valore aggiunto portato con il cambio di destinazione o l’aumento dei metri quadri o, comunque dalle modifiche richieste per insediare l’attività. Verranno stilate delle graduatorie in base alle offerte ricevute che seguiranno alcuni parametri: tra questi anche l’intenzione del Comune di appropriarsi di aree del territorio più povere di verde anche per incentivare la gestione privata della riforestazione e/o della compensazione idraulica del territorio.

Dai consiglieri presenti sono arrivate parole di apprezzamento per il nuovo piano, Leonardo Fiorentini si è detto soddisfatto dalla presa di coscienza sulla necessità di non consumare più suolo e del fatto che “finalmente [sia] stato messo nero su bianco che abbiamo costruito troppo in questi anni come dimostra il grande numero di alloggi sfitti”.

Apprezzamento anche da Vittorio Anselmi: “Nel complesso sembra uno strumento che una logica che condivido”, ha affermato, anche se con alcune riserve come la necessità di “introdurre un po’ più di flessibilità nella riqualificazione dei terreni agricoli, per non perdere potenzialità imprenditoriali importanti”.