La prima avvisaglia è quasi sempre una macchia. Giallastra, con il bordo più scuro, compare sul soffitto della camera da letto all’ultimo piano dopo una notte di pioggia insistente, e per qualche giorno chi abita lì spera che si asciughi e non si allarghi. Poi arriva il secondo temporale d’autunno, la macchia cresce, l’intonaco si gonfia, a volte comincia a gocciolare. A quel punto il proprietario telefona all’amministratore, l’amministratore chiama un tecnico, il tecnico sale sul tetto e trova qualche coppo spostato, una scossalina staccata, una guaina che non tiene più. E comincia la parte meno piacevole della storia, quella in cui si deve stabilire chi paga che cosa. Le infiltrazioni dal tetto in condominio sono tra le cause più frequenti di lite tra vicini, e non perché le regole siano oscure: lo sono soprattutto per chi le scopre il giorno in cui gli serve conoscerle.

Il tetto è una parte comune: cosa dice il codice civile

Il punto fermo è l’articolo 1117 del codice civile, che mette il tetto tra le parti comuni dell’edificio, insieme al suolo, alle fondazioni, ai muri maestri e alle scale. Non importa che a soffrire per primo sia l’appartamento dell’ultimo piano, e non importa nemmeno che gli inquilini del primo piano non salgano mai fin lassù: la copertura protegge l’intero fabbricato e appartiene a tutti. Di conseguenza le spese di riparazione vengono suddivise secondo i millesimi di proprietà, come stabilisce l’articolo 1123, a meno che il regolamento di condominio non preveda criteri diversi.

Tutto si complica un po’ quando il tetto non è a falde ma piano, e soprattutto quando è un lastrico solare di uso esclusivo, cioè una terrazza che fa da copertura al palazzo ma che è utilizzata da un solo condomino. Qui interviene l’articolo 1126, con una formula che a molti sembra arbitraria e che invece ha una sua logica: un terzo della spesa resta a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, i restanti due terzi vengono divisi tra tutti i condomini a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione al valore delle loro proprietà. Chi passeggia sulla terrazza paga di più perché la usura di più, chi sta sotto paga comunque perché senza quella superficie gli pioverebbe in casa.

Va detto che gran parte di queste discussioni nasce da interventi rinviati. Una regolare manutenzione tetto, fatta di ispezioni periodiche, pulizia delle grondaie, controllo dei coppi dopo le raffiche di vento e verifica dei punti delicati come comignoli e lucernari, costa poco rispetto a un rifacimento e riduce di molto la probabilità che il problema si presenti nel momento peggiore, cioè a novembre, con il cielo della pianura ferrarese che non dà tregua per settimane.

Chi risarcisce i danni nell’appartamento sottostante

Riparare il tetto è una cosa, risarcire chi ha avuto il soffitto rovinato, il parquet imbarcato e magari un armadio da buttare è un’altra. Anche qui il riferimento è chiaro: il condominio risponde come custode delle parti comuni, secondo l’articolo 2051 del codice civile, e quindi deve risarcire i danni causati dalle infiltrazioni, a meno di dimostrare il caso fortuito. Un nubifragio di intensità eccezionale può, in teoria, rientrare in questa categoria; la normale pioggia autunnale che entra da un coppo rotto da mesi decisamente no.

Il dettaglio che spesso sorprende è che il condomino danneggiato partecipa a sua volta alla spesa del risarcimento, in proporzione ai propri millesimi. Riceve l’indennizzo dal condominio e poi ne versa una quota come tutti gli altri. Per i lastrici solari di uso esclusivo le Sezioni Unite della Cassazione, con una sentenza del 2016, hanno chiarito che della responsabilità per le infiltrazioni rispondono insieme il condominio e il titolare dell’uso esclusivo, e che il danno si ripartisce con lo stesso criterio dell’articolo 1126, salvo che si dimostri una colpa specifica di uno dei due, per esempio una pavimentazione forata dall’utilizzatore per montare una pergola.

In molti casi entra in gioco la polizza globale fabbricati del condominio, che di solito copre i danni da acqua condotta e, a seconda delle condizioni, anche quelli da infiltrazioni meteoriche. Le esclusioni vanno lette con attenzione, perché parecchi contratti non risarciscono i danni dovuti a usura, mancata manutenzione o difetti noti e non riparati, il che, a pensarci, descrive buona parte dei tetti che perdono.

Come muoversi: amministratore, assemblea e tempi della lite

Chi scopre un’infiltrazione dovrebbe anzitutto segnalarla per iscritto all’amministratore, con fotografie e una descrizione dei danni. Non è pignoleria. La data della segnalazione conta, perché da quel momento il condominio non può dire di non sapere, e perché il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni.

L’amministratore può ordinare gli interventi urgenti senza attendere l’assemblea, riferendone poi alla prima riunione utile, e un tetto che lascia entrare acqua rientra pacificamente in questa ipotesi. Per i lavori più consistenti, come un rifacimento della copertura, serve invece una delibera assembleare con le maggioranze previste per la manutenzione straordinaria di notevole entità, e la costituzione di un fondo speciale per sostenerne il costo. È il passaggio in cui le assemblee si incagliano più spesso: chi abita al primo piano tende a minimizzare, chi sta all’ultimo vive con il secchio sotto il lampadario.

Se le cose non si risolvono, la strada passa obbligatoriamente per la mediazione, prevista per le controversie condominiali prima di poter andare in tribunale. Quando c’è il rischio che i lavori cancellino le prove dell’origine del danno, si può chiedere un accertamento tecnico preventivo, che fotografa la situazione con la perizia di un consulente nominato dal giudice. Strumenti utili, ma lenti, e che nessuno vorrebbe dover usare per qualche coppo fuori posto.

Messaggio pubbliredazionale