Ricevere un immobile in eredità è sempre un momento significativo nella vita di una famiglia. Tuttavia, il passaggio di proprietà non è quasi mai immediato né privo di difficoltà. Tra gli aspetti che possono complicare la gestione di un bene ereditato c’è l’ipoteca: un diritto reale che consente al creditore di tutelarsi, garantendosi il pagamento di un eventuale debito. Per questo motivo, capire come funziona un’ipoteca e sapere come verificarne l’esistenza è fondamentale per chi eredita un immobile, così da evitare sorprese e poter pianificare con serenità ogni intervento sul bene.

Cos’è l’ipoteca e come incide su un immobile ereditato

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che grava su un immobile a favore di un creditore. In altre parole, permette a chi ha concesso un prestito o un finanziamento di tutelarsi, sapendo che, in caso di mancato pagamento, potrà rivalersi sul bene.

Chi eredita un immobile gravato da ipoteca deve sapere alcune cose importanti:

• il bene può essere utilizzato, affittato o venduto, ma resta vincolato fino alla sua cancellazione;
• l’ipoteca “segue” l’immobile anche se cambia proprietario, quindi il nuovo titolare subentra nei vincoli esistenti;
• in caso di insolvenza, il creditore ha diritto di prelazione rispetto ad altri creditori.

Questo significa che, anche se l’erede desidera disporre liberamente dell’immobile, prima di farlo è necessario verificare l’eventuale presenza di ipoteche e pianificare la loro gestione.

Tipologie di ipoteca

Non tutte le ipoteche sono uguali. In generale, si distinguono tre tipologie principali:

• Ipoteca volontaria: nasce da un accordo tra creditore e debitore, come nel caso di un mutuo. La banca, ad esempio, iscrive un’ipoteca sull’immobile acquistato a garanzia del prestito.
• Ipoteca legale: prevista dalla legge per tutelare obbligazioni specifiche, ad esempio quando parte del prezzo di compravendita di un immobile non viene pagata subito.
• Ipoteca giudiziale: imposta dal tribunale a seguito di sentenze o contenziosi, per garantire il recupero di somme dovute.

Ogni ipoteca può avere una durata limitata, di solito ventennale, e deve essere rinnovata per rimanere valida. Inoltre, su uno stesso immobile possono gravare più ipoteche: in questo caso, chi ha iscritto l’ipoteca per primo ha priorità sugli altri creditori.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca

Quando il debito garantito dall’ipoteca viene saldato, si parla di estinzione. In questa fase, il diritto del creditore non può più essere fatto valere, ma l’ipoteca resta formalmente registrata. La cancellazione, invece, rimuove definitivamente il vincolo dai registri immobiliari, liberando l’immobile agli occhi di tutti.

Le modalità di cancellazione dipendono dal tipo di ipoteca:

• nel caso di ipoteca volontaria legata ad un mutuo estinto, la banca comunica l’avvenuta estinzione agli uffici competenti;
• tramite atto notarile, il notaio formalizza il consenso del creditore alla cancellazione;
• per le ipoteche giudiziali, serve un provvedimento del tribunale che ne ordini la rimozione dai registri.

È importante ricordare che la cancellazione non è automatica: spetta al titolare dell’immobile richiederla agli uffici competenti, affinché l’immobile risulti effettivamente libero da vincoli.

Controllare la situazione dell’immobile: la visura ipocatastale

Prima di accettare un immobile in eredità o di avviare la procedura di cancellazione dell’ipoteca, è fortemente consigliato richiedere online una visura ipocatastale o ipotecaria, ad esempio tramite servizi affidabili come EasyVisure, per avere subito informazioni aggiornate e dettagliate sullo stato dell’immobile.

Questo documento ufficiale permette di:

• conoscere la situazione catastale dell’immobile e tutti i dati identificativi;
• verificare eventuali ipoteche o gravami ancora presenti;
• raccogliere informazioni utili per pianificare vendite, donazioni o lavori di ristrutturazione.

La visura ipocatastale offre un quadro completo e aggiornato della situazione dell’immobile, consentendo all’erede di agire in modo sicuro e consapevole. In questo modo, si evitano errori, contenziosi legali e problemi legati alla gestione del bene.

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