Cronaca
12 Gennaio 2015
Tra tasse e spese di manutenzione utili sempre più ridotti per chi investe nel mattone

Affitti e locazioni, a Ferrara le rendite minori in regione

di Ruggero Veronese | 3 min

OLYMPUS DIGITAL CAMERAChe molte famiglie ferraresi facciano sempre più fatica a pagare l’affitto per la propria abitazione è un dato ormai assodato, oltre che sintomo evidente di una crisi che continua a mordere soprattutto i piccoli risparmiatori. Capita più raramente però di guardare lo scenario dall’altra parte della ‘barricata’, dal punto di vista cioè dei proprietari degli immobili. Che, come dimostra il nuovo studio realizzato dall’osservatorio del Sole 24 Ore, si ritrovano a sostenere spese sempre maggiori e con margini di profitto in costante riduzione. E Ferrara, oltre a confermare la regola, si spinge addirittura oltre, con un rapporto tra canoni di affitto e relativo ritorno economico all’ultimo posto tra i capoluoghi dell’Emilia-Romagna.

L’analisi del più  importante quotidiano economico del Paese nasce da una constatazione: “tutti sanno che le imposte sulla casa sono aumentate e gli affitti diminuiti”. Ma in che misura – e soprattutto in quali zone questo impatti in maniera più pesante – restava ancora tutto da chiarire. Lo studio ha quindi calcolato il margine di profitto medio in ogni città per entrambe le tipologie contrattuali più diffuse: prelievo ordinario e cedolare secca. A livello nazionale, nel primo caso, tra imposte e spese ogni locatore spende in media il 60% di quanto incassato dagli affitti (con un ritorno economico pari a 1,78% sul valore dell’immobile), mentre attraverso la cedolare secca – più conveniente ma riservata esclusivamente ai rapporti tra privati – questa quota scende al 42% dei ricavi (2,61% il ritorno sull’investimento).

Veniamo a Ferrara, dove tutti gli indicatori rilevati dal Sole 24 Ore si attestano al di sotto della media nazionale: i locatori delle case ferraresi pagano il 60% dei ricavi (tra imposte e spese varie) in caso di prelievo ordinario con un ritorno economico pari all’1,56% del valore dell’immobile, e il 45% nei rapporti a cedolare secca, dove il rapporto guadagno/valore dell’immobile sale al 2,34%. In termini nominali, di fronte a un canone annuo lordo medio di 7.375 euro, nelle tasche del padrone di casa finiscono solo 2.724 euro o 4.086 euro a seconda delle due tipologie contrattuali.

Certo non è che nel resto d’Italia la situazione migliori drasticamente. Anzi, occorre anche sottolineare situazioni peggiori come quella di Lecco, dove il rapporto costi/ricavi si attesta al 66% per i contratti ordinari e al 46% per le cedolari secche. Resta però il fatto che Ferrara si piazza all’ultimo posto nella graduatoria delle città dell’Emilia-Romagna: a Bologna le due percentuali prese in esame salgono in maniera quasi impercettibile (1,58% e 2,35%), ma la situazione migliora ulteriormente a Piacenza (1,67% e 2,44%), Modena (2,60% e 1,77%), Forlì (2,48% e 1,69%), Parma (2,78% e 1,93%), Reggio Emilia (2,75% e 1,88%) e Rimini, avvantaggiata in particolare nella cedolare secca grazie anche alle locazioni per il turismo balneare (2,75% e 1,93%). E anche facendo un raffronto con il più vicino capoluogo non emiliano Ferrara esce sconfitta: a Rovigo il guadagno è pari al 2,38% dei ricavi per affitti ordinari e all’1,60% in caso di cedolare secca.

Per chiudere, una piccola ‘nota metodologica’: nei costi a carico dei proprietari di casa calcolati dal Sole 24 Ore confluiscono Irpef (scaglione al 38%), addizionali comunali e regionale (2,5%), imposta di registro (1%) e tutte le spese di manutenzione, calcolate per convenzione al 10% del canone annuo. Tutte le cifre della tabella, comprese quelle relative al valore di mercato medio delle abitazioni, sono elaborate a partire da dati di Nomisma, Agenzia delle Entrate e Caf Acli. Per approfondimenti, vedi la tabella completa.

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